Verweigerter Wohnungszugang kann zur Kündigung führen
In einer aktuellen Entscheidung stellt der Bundesgerichtshof fest, dass der Vermieter einen Mietvertrag fristlos kündigen kann, wenn der Mieter den Zugang zu seiner Wohnung verweigert, obwohl dort Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden müssen.
In der dem BGH-Urteil zugrunde liegenden Entscheidung waren Maßnahmen zur Schimmelbeseitigung erforderlich, für deren Durchführung die Handwerker in die Wohnung des Mieters mussten. In dieser Konstellation kann der Vermieter von jedem Mieter Zugang zu seiner Wohnung verlangen, um dort die notwendigen Arbeiten durchzuführen. Dieser sog. Duldungsanspruch des Vermieters ist gesetzlich geregelt und setzt lediglich eine angemessene Ankündigungsfrist durch den Vermieter voraus.
In seiner aktuellen Entscheidung stellt der Bundesgerichtshof nun klar, dass der Vermieter einen Mietvertrag kündigen kann, wenn der Mieter diesen Duldungsanspruch verletzt, indem er dem Vermieter oder den beauftragten Handwerkern den Zugang grundlos verweigert.
In diesem Zusammenhang stellt der Bundesgerichtshof des Weiteren explizit fest, dass der Vermieter vor der fristlosen Kündigung den Mieter nicht auf Duldung der Instandsetzungsmaßnahme verklagen muss. Es sei dem Vermieter vielmehr unzumutbar den Mietvertrag fortzuführen, nachdem der Mieter sich grundlos geweigert hat, die Instandsetzungsmaßnahmen zu dulden.
Diese Entscheidung kann auch auf Fälle aus unserer täglichen Kanzleipraxis übertragen werden. So kann der Vermieter einen Wohnungsmietvertrag zeitnah kündigen, wenn der Mieter dem Schornsteinfeger den Zutritt zur Wohnung für Wartungsarbeiten verweigert. Gleiches gilt, wenn der Vermieter Kabelfernsehen in einem Mietobjekt verlegen lassen möchte, wofür der Zugang zu den einzelnen Wohnungen unerlässlich ist, dieser aber verweigert wird.
Fazit: Ein Mieter, der grundlos die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten in seiner Wohnung verweigert, läuft Gefahr, dass sein Vermieter den Mietvertrag kurzfristig kündigt.
Rechtsanwalt David Gleissner david.gleissner@lemberg.eu
